???危機(jī)公關(guān)：作為閩系房企，陽(yáng)光城是近年來(lái)規(guī)模擴(kuò)張"最強(qiáng)勁"的一匹黑馬。
借著"高周轉(zhuǎn)"和"加杠桿"模式，2018年，陽(yáng)光城由幾百億銷售規(guī)模成功跨入千億俱樂部，2019年，陽(yáng)光城銷售額又突破2000億大關(guān)，規(guī)模達(dá)到2110億，沖進(jìn)了房企top20。
激進(jìn)的擴(kuò)張帶來(lái)的是債務(wù)高企，這成為陽(yáng)光城最大的隱患與頑疾。截止2020年底，陽(yáng)光城的負(fù)債規(guī)模為2930億，近3000億，有息負(fù)債為1060億。凈負(fù)債率過(guò)高、有息負(fù)債超千億等問(wèn)題待解。
2020年陽(yáng)光城著力于降債務(wù)率，規(guī)模增速放緩，2020年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額2180億，與2019年規(guī)?；境制健２贿^(guò)，由于引入險(xiǎn)資對(duì)賭，陽(yáng)光城許下10年近千億的凈利潤(rùn)承諾，而陽(yáng)光城近年來(lái)毛利率、凈利率下滑明顯。
"利潤(rùn)率低不可怕，可怕的是產(chǎn)生虧損。"4月15日，在2020年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行董事長(zhǎng)、總裁朱榮斌如是說(shuō)。
利潤(rùn)率低，陽(yáng)光城要完成對(duì)賭目標(biāo)，同時(shí)又要滿足監(jiān)管三道紅線要求，不得不走上沖規(guī)模的道路，在房地產(chǎn)深度調(diào)整之際，這條路注定不會(huì)那么平坦。
千億債務(wù)壓頂
危機(jī)公關(guān)：4月15日，陽(yáng)光城召開了2020年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。2020年，陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)營(yíng)收821.7億元，同比增長(zhǎng)34.6%；歸屬上市公司凈利潤(rùn)52.2億元，相較去年增長(zhǎng)29.85%。
營(yíng)收、凈利雙增長(zhǎng)的背后，卻暴露出陽(yáng)光城的多重問(wèn)題，凈利潤(rùn)增速、毛利率、凈利率呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。
以凈利潤(rùn)增速為例，2017年、2018年、2019年陽(yáng)光城的凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)分別為55.68%、46.36%、33.21%，2020年進(jìn)一步下降至29.85%，增速首次低于30%。
2020年陽(yáng)光城的利潤(rùn)率為6.68%，與上一年的7%相比，又下降了0.32個(gè)百分點(diǎn)。毛利率為18.88%，同比下跌了6.66%。
陽(yáng)光城的毛利率低于行業(yè)水平，房企毛利率的下滑主要受以下幾個(gè)因素影響：拿地成本上升，銷售價(jià)格下降，以及融資成本上升。
目前，房地產(chǎn)行業(yè)已告別高紅利時(shí)代，陽(yáng)光城也難以幸免。朱榮斌坦言，這幾年因?yàn)橄迌r(jià)、調(diào)控的原因，行業(yè)利潤(rùn)率確實(shí)在下降，"因?yàn)槲覀冞^(guò)去利潤(rùn)率也不高，目前還是處在平穩(wěn)的情況下。"
相比于其他房企，陽(yáng)光城面臨最大的問(wèn)題還是高負(fù)債率問(wèn)題。
早年，陽(yáng)光城的銷售規(guī)模不過(guò)500億，2017年陽(yáng)光城作了一筆極具魄力的人力投資，挖來(lái)曾在碧桂園任職的的"雙斌"組合，吳建斌及朱榮斌。
正是基于此，陽(yáng)光城提出了一項(xiàng)雄心勃勃的計(jì)劃，未來(lái)三年陽(yáng)光城全口徑統(tǒng)計(jì)下的保底銷售安排是1500億、2500億與3500億元。
3500億的規(guī)模沒有實(shí)現(xiàn)，但高杠桿擴(kuò)張，帶來(lái)了高負(fù)債的頑疾。
在監(jiān)管規(guī)定的三道紅線下，陽(yáng)光城踩中"兩道"，2020年陽(yáng)光城的很大一項(xiàng)工作是控負(fù)債、調(diào)結(jié)構(gòu)的財(cái)務(wù)優(yōu)化工作。
到2020年末，陽(yáng)光城的凈負(fù)債率至94.9%，較2019年底下降43.04個(gè)百分點(diǎn)。按剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為79.1%，距離監(jiān)管層要求的70%依有近10個(gè)點(diǎn)的差距。對(duì)照"三道紅線"來(lái)看，"橙檔生"陽(yáng)光城已降至只有"一道紅線"的"黃檔生"。
不過(guò)，由于陽(yáng)光城曾大量發(fā)行永續(xù)債，永續(xù)債的特性是在財(cái)務(wù)報(bào)表中可不將其看作為負(fù)債，而是看作股東權(quán)益，故能大幅降低企業(yè)的負(fù)債率。截止2020年末，陽(yáng)光城的永續(xù)債為40億。如果扣除40億的永續(xù)債，陽(yáng)光城的真實(shí)凈負(fù)債率仍達(dá)到101.8%。
危機(jī)公關(guān)：在負(fù)債規(guī)模方面，截至2020年底，陽(yáng)光城的總負(fù)債為2930億，同比增長(zhǎng)14%，負(fù)債率約為83.18%?？傆邢⒇?fù)債為1060億元，其中短期有息債務(wù)為325億。另外，陽(yáng)光城賬面貨幣資金498.05億元，扣除受限資金92.90億元、預(yù)售監(jiān)管資金60.21億元后，現(xiàn)金短債比為1.06。
與險(xiǎn)資十年賭局
對(duì)陽(yáng)光城來(lái)說(shuō)，2020年最濃墨重彩的一筆引入泰康作為戰(zhàn)投，這也是房地產(chǎn)行業(yè)去年唯一獲批的險(xiǎn)資與房地產(chǎn)公司間的深度合作，泰康人壽、泰康養(yǎng)老持股13.53%成為陽(yáng)光城第三大股東。
新股東的加入給陽(yáng)光城注入資金34億的同時(shí)，也帶來(lái)了長(zhǎng)達(dá)十年的對(duì)賭協(xié)議：以陽(yáng)光城2019年40.2億的歸母凈利為基礎(chǔ)，前5年總歸母凈利潤(rùn)不低于340億元，后5年累計(jì)歸母凈利潤(rùn)達(dá)601.64億元，10年承諾歸母凈利潤(rùn)總計(jì)達(dá)942.23億元；而如業(yè)績(jī)未達(dá)標(biāo)，則陽(yáng)光城須對(duì)泰康進(jìn)行相應(yīng)現(xiàn)金補(bǔ)償。
2017~2020年陽(yáng)光城分別實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)20.6億元、30.2億元、40.2億元、52億元，同比增幅均在30%左右。
根據(jù)對(duì)賭協(xié)議，前5年累積歸母凈利潤(rùn)數(shù)不低于340.59億元，即歸母凈利潤(rùn)平均年增長(zhǎng)率應(yīng)高于18.13%，后5年歸母凈利潤(rùn)數(shù)合計(jì)601.64億元，相比前5年而言凈利潤(rùn)總額增長(zhǎng)76.64%，平均年均增長(zhǎng)率為7.47%。
這也意味著在"三道紅線"融資收緊下，陽(yáng)光城面臨的壓力除了負(fù)債端，還需要提升盈利能力，兌現(xiàn)業(yè)績(jī)承諾。
問(wèn)題是，這兩年陽(yáng)光城增速放緩，2020年陽(yáng)光城全口徑銷售金額2180億，與2019年接近持平。不僅銷售規(guī)模放緩、毛利率、凈利率均在下降。
朱榮斌在陽(yáng)光城的業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)了一句話："利潤(rùn)率低不可怕，可怕的是產(chǎn)生虧損。"他表示，陽(yáng)光城要進(jìn)入以利潤(rùn)為導(dǎo)向的發(fā)展階段。
為了完成10年利潤(rùn)"對(duì)賭"，朱榮斌提出了兩個(gè)五年計(jì)劃，第一個(gè)五年計(jì)劃，從2020年到2024年底，陽(yáng)光城堅(jiān)持地產(chǎn)的主賽道，繼續(xù)把主業(yè)做大做強(qiáng)，三道紅線全部達(dá)標(biāo)，實(shí)現(xiàn)向管理要效益。
第二個(gè)五年計(jì)劃，從2025年到2029年，要在開發(fā)業(yè)務(wù)中保持優(yōu)勢(shì)，同時(shí)在地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域開辟第二賽道，在住宅消費(fèi)升級(jí)、新型城鎮(zhèn)化、新基建、家居科技等方面都可能誕生新賽道。
朱榮斌說(shuō)，陽(yáng)光城將在第一賽道失速之前進(jìn)入第二賽道，并實(shí)現(xiàn)規(guī)模和利潤(rùn)的跨越。換而言之，在第一個(gè)周期內(nèi)，陽(yáng)光城會(huì)把規(guī)模放在前兩者后面。
陽(yáng)光城的三角魔咒
對(duì)于2021年發(fā)展目標(biāo)，陽(yáng)光城在財(cái)報(bào)中表示，將努力實(shí)現(xiàn)2200+億元銷售目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)1100億元營(yíng)收目標(biāo)，以及69億元的歸母凈利潤(rùn)目標(biāo)。
由于陽(yáng)光城的盈利能力下降明顯，這也意味著陽(yáng)光城更多通過(guò)規(guī)模擴(kuò)張來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)。同時(shí)，負(fù)債率仍將保持在"黃檔"，也就是著力沖規(guī)模了。
陽(yáng)光城的財(cái)報(bào)上，土地儲(chǔ)備也為陽(yáng)光城營(yíng)業(yè)規(guī)模增速埋下伏筆。2020年，陽(yáng)光城全年共計(jì)支付總地價(jià)707億元，其中權(quán)益地價(jià)402億元，合計(jì)補(bǔ)充權(quán)益土地儲(chǔ)備約725.96萬(wàn)平方米。新增確權(quán)總貨值1800億元。
朱榮斌提出，陽(yáng)光城要堅(jiān)持三收三支、以收定投，確保在發(fā)展中保持財(cái)務(wù)、利潤(rùn)、規(guī)模的平衡，同時(shí)還要保持穩(wěn)步的增長(zhǎng)。
長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)的規(guī)模、負(fù)債、利潤(rùn)像是一個(gè)三角魔咒，三者之間存在沖突，改善其中一個(gè)，勢(shì)必要牽動(dòng)另外兩個(gè)。
陽(yáng)光城執(zhí)行董事吳建斌這樣解釋過(guò)高杠桿問(wèn)題："公司的負(fù)債和規(guī)模就像一個(gè)天平，天平的左邊是負(fù)債，右邊是規(guī)模，中間是利潤(rùn)。當(dāng)負(fù)債重的時(shí)候，規(guī)模這個(gè)天平就要向上走，也就是加杠桿的過(guò)程，企業(yè)的規(guī)模就可以做大。當(dāng)負(fù)債減輕，規(guī)模必然會(huì)下降，債務(wù)和規(guī)模之間的支撐點(diǎn)就是利潤(rùn)。"其大致意思是，高周轉(zhuǎn)的房企需要用負(fù)債去擴(kuò)大規(guī)模，規(guī)模擴(kuò)大后，再用利潤(rùn)去覆蓋債務(wù)。
這個(gè)三角魔咒基本上詮釋了陽(yáng)光城這幾年的發(fā)展路徑，通過(guò)加杠桿的方式擴(kuò)張，做大規(guī)模，負(fù)債率高企，觸及監(jiān)管紅線，陽(yáng)光城又要想辦法去降負(fù)債。現(xiàn)在陽(yáng)光城又多出一個(gè)新問(wèn)題，與險(xiǎn)資的十年對(duì)賭，十年完成942歸母凈利潤(rùn)。
至于利潤(rùn)增長(zhǎng)從哪來(lái)，從業(yè)績(jī)會(huì)透露的信息來(lái)看，陽(yáng)光城獲取利潤(rùn)空間的大殺器包括收并購(gòu)、舊改、勾地，甚至物業(yè)IPO等。
但對(duì)于總負(fù)債近3000億，有息負(fù)債超1000億的陽(yáng)光城來(lái)說(shuō)，十年完成942億的凈利潤(rùn)，這無(wú)疑是一個(gè)巨大的賭局。
陽(yáng)光城賭的是銷售規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)、利潤(rùn)增速要維持對(duì)賭目標(biāo)之上，同時(shí)又有監(jiān)管的三道紅線 要求，而目前房地產(chǎn)正迎來(lái)深度調(diào)整，各種不確定性因素勢(shì)必加大市場(chǎng)的波動(dòng)，陽(yáng)光城的千億級(jí)有息負(fù)債也像是一顆定時(shí)炸彈，這些讓陽(yáng)光城賭局的風(fēng)險(xiǎn)陡然加大。
